不動産取引の基礎知識

　マンションを間違いなく買うためには、選択の基準があります。

　最初に、次の項目はもはや当たり前になっている選択基準です。

・オートロックである

・床暖房がある

・換気が自動化されている

・スラブが厚い

・壁厚がある

・インターネット対応である

　ついで、次の項目はファミリーマンションの選択基準です。

・住んで気分がいい住環境がある

・安らぎの住空間である

・太陽の光を一杯に受けられる

・長く住めて、資産価値が激減しないようにきちんとした管理がある

・経年への対策として、長期的な修繕計画がある

・間取りが使いやすく柔軟になっている

　これらを基にして、さらに生活しやすいことがポイントになります。

・リビングの使い勝手はくつろぐスペースか

・台所の配置が主婦の家事の動線の上でスムースか

・寝室は落ち着くか

・安らぐ個室があるか

・住まいとしての適度な広さが確保できるか

・自然の風を呼び込む造りか

・ベランダの配置が使いやすいようになつているか

・陽当たりはどうか

・部屋からの眺めに閉塞感がないか

・周辺に騒音や排気ガスなど公害源はないか

・将来のリフォームはどの程度可能か

　ほかにも、管理はどうか、共有スペースに問題はないか、修繕費・積立金は十分か、などのポイントがあります。

　マンションはかけがえのない財産です。

　購入するにあたっては、物件の資産性・将果性を考慮し、マンションが建つエリアが将来、大きく環境を変えることがないか調べることが大切です。

　そのためには、ます地域の特性を知ることです。
　
　購入を予定しているマンションは、どんな用途地域に建っているでしょうか。

　用途地域はパンフレットなどでも簡単に知ることができるので、どんな規制が設けられているのかを確認してください。

　最近は商業系、工業系の用途地域に建てられることも増えています。

　なかには住環境としてはあまり好ましくないところもあります。

　マンションのすぐ近くにさまざまな建物を建てることができる場合もあるので注意が必要です。

　商業系の用途地域では、駅や商業施設に近いマンションとしての利便性には優れていても、購入する人のライフスタイルに合っていないと、住んでから後悔することになりかねません。

　しかし、郊外にあるマンションなら安心というわけでもありません。

　マンション用地が残るところでは新しいマンションが続々と建ったりして、資産価値を維持することが困難になることがあります。

　将来、どんな街づくりが行われるのか、都市計画の具体的な内容などについては、役所の都市計画課などでマスタープランを閲覧することができます。

　マンションの現地見学は一度で終わりにせず何度か行って、騒音や大気汚染、治安などについて自分の目でたしかめるとともに、周辺に住む人から話を聞くとよいでしょう。

　1人の意見をうのみにせず、複数の人から情報収集するのがポイントです。

　建物の構造は、そのマンションにどれだけ耐久性があるかを知る手がかりになります。

　長く住むためには安心できる建物であることが前提になるだけでなく、あらゆるリスクを想定しなければなりません。

　眺望が楽しめ、住む人のステータスにもなる超高層マンションが増えていますが、20年後・30年後にどうなるかといった実績がない点に不安がなくはありません。

　購入した時点では快適でも、住むうちに変更したいところは必ず出てきます。

　そんなライフスタイルの変化に対応できる可変性のある構造なら、間取りの変更などを自由にしやすいので、もしものときに売ったり、貸したりが比較的容易になります。

　管理状況がどうなっているかも重要です。

　ムダのない予算計画かどうか、しっかりとした修繕計画と修繕費の積み立てが実現可能かどうか、慎重な判断が必要です。

　新築マンションの防犯性は、技術的には日々進歩し、指紋認証システム・血流承認システムなどを導入するハイグレードな物件も登場しています。

　一般的なマンションでも、共用部分にセキュリティシステムやTVモニター付きインターホンを導入しています。

　また、専用部分でもダブルロックや防犯センサーなどで侵入者をシャットアウトします。

　しかし、本当の意味で、安全で安心できるマンションは、そんなに多くはないように感じます。

　エレベーター内には監視カメラを設置することが増えていますが、エレベーター内部が見通せるような大型タイブの防犯窓をつけるなどの配慮が見られるでしょうか。

　防犯には絶対大丈夫ということはありません。

　エントランスが厳重に守られていても、駐車場や低層階のパルコ二ーから侵入し、バルコニー越しにほかの住戸に移動するという抜け道があったら意味がありません。

　防犯システムと空き巣の犯罪は、イタチごっこに近いものがあります。

　売り手側も、さまざまな防犯システムを採用するのは、高級感を出すためとかそれを売り文句にするためとか、事情はいろいろあるようです。

　実際は、その地域に適したものを採用すると同時に、そこに住む方の意識を高めていくのが重要だと思います。

　防音性も向上しています。

　しかし、音の感じ方は、受け取る側の状況にも左右されます。

　防音の数値は実験室ではじき出したものですが、現実にはこうした数値だけでは判断できない要素もあります。

　たとえば閑静な住宅地などでは、少しの音が大きく感じたり、逆に騒音が大きい場所では、多少の音は気にならなかったりします。

　音は、住戸の周辺環境との相対的な関係も重要であるため、あまり神経質に数値にこだわっても実生活には当てはまらないことも多いのです。

　音の問題を気にされる方は、購入するマンションの性能がどうかを調べるとともに、いままでの生活環境と照らし合わせて判断する必要があるかもしれません。

　防犯性・防音性など、気になる事柄については、多角的な判断をするようにしましょう。

　多くの人は気に入ったマンションが見っかると、冷静な判断ができなくなります。

　パンフレットなどには、いろいろ魅力的なものが載っていて、そのメリットに目がいきがちです。

　しかし、デメリットについても、同じくらい真剣に検討することが必要です。

　住宅選びと会社選びは同時進行です。

　住宅は良くても会社がダメなら欠陥を生みます。

　顧客のことを想っている会社かとうかを見抜くには、まず、しっかりした企業理念をもっている会社かどうかが大切です。

　その際、顧客満足に視点が向いているかとうかが問題です。

　社員を満足させられない会社では建てる家も知れたものです。

　社員の言葉遣いは、良い会社でしょうか、ダメな会社でしょうか。

　社員教育ができていない会社は現場の工事もいいかげんなものです。

　ダメな営業マンのいるところは、会社もダメです。

　社長に会ってなんら理念のない社長だったら頼まない方がよさそうです。

　協力業者の質を確かめましょう。

　工事現場はきれいですか。

　家は職人かつくるものです。

　きたない現場だったら工事はズサンです。

　職人のマナーは手抜きを見抜く判断材料になります。

　工事の時に近所に挨拶し、工事の職人をキチンと紹介していますか。

　工事中に立ち会い検査をしっかりとやっていますか。

　メンテナンスをしっかりやってくれるでしょうか。

　地域との交流をして、地域に根をおろしている業者でしょうか。

　企業の家つくりのポリシーと技術力はどうですか。

　品質管理、環境対策に取り組んでいるでしょうか。

　打ち合せをしっかりやってくれますか。

　要望を聞かずに良いプランはできません。

　敷地調査をきちんとして、契約書などがきちんと整っていることは当然の条件です。

　あらゆる情報を公開し、顧客の声を取り入れているでしょうか。

　顧客からの紹介比率を聞いてみるのも方法です。

　紹介比率が高いところは良い会社です。

　クレーム情報にも耳を傾けましょう。

　顧客との緊急連絡体制を整えているかも重要な点です。

　現在の自分と家族の生活スタイルはもちろんのこと、将来の変化も考慮に入れて、どんな家に住みたいのかをじっくり考えます。

　家を建てるときには、よい建築士を見つけることが重要です。

　選んだ土地によって、どんな家が建てられるかが制約されます。

　土地を選ぶ際には、用途地域、建ペい率、容積率などの法的制限や、道路接地の状況、日照関係などを調査し、その敷地に自分の希望するような家が建てられるかどうかを確認しなければなりません。

　建築士との間で、設計期間や設計報酬を決め、通常は監理までを含めた設計・監理契約を結びます。

　自分で探したり建築士から紹介されたりした施工業者の候補について、技術的・経営的信頼性を検討し、見積りをとります。

　設計が完了したところで、建築確認申請の手続きをします。

　確認済証が交付されたら着工です。

　まず地縄張りという作業を行い、敷地における建物の配置を最終確認します。

　建物の正確な位置と高さの基準面を決めるために遣方を出します。

　決まった基礎の位置と寸法にしたがって、基礎の底盤をつくるための溝を掘る根切りを行います。

　溝の底面に割栗右または砕石などを敷き詰め、これをランマーで縮め固めて、捨てコンクリートを流し込みます。

　スペーサーを使いながら基礎の鉄筋を配置します。

　配筋がすんだら底盤部分の型枠を設置し、コンクリートを流し込んで、コンクリートが固まるまで法定期間、養生します。

　コンクリートが固まったら、基礎の立ち上がり部分の型枠を設置します。

　環下換気孔を確保し、給排水・ガス管のスリーブの取り付けを行い、アンカーボルトを固定します。

　立ち上がり部分にコンクリートを流し込んだら、また養生期間を置きます。

　コンクリートが固まったら型枠をはずし、モルタルで立ち上がり部分の上部を平らにする天端ならしを行います。

　基礎の上に土台を敷き込み、アンカーボルトで締め付けます。

　土台の上に柱や梁を仮の筋交いで組み上げ、最上部の棟木が取り付けられたところで上棟となります。

　上棟の後、本格的な筋交いや火打ちなどで固定します。

　竣工までには、実にさまざまな工事が行われます。

　工事が終了したら足場を解体し、片付けとクリーニングを行います。

　引渡しの前に、施主と工事責任者の立ち会いのもとで、不具合箇所かないかどうかをチェックする竣工検査を行います。

　官庁に工事完了届を提出して完了検査を受け、検査済証の交付を受けます。

　引渡しの際には、施主は施工業者から各種の書類と鍵を受け取り、その後、工事残代金を清算します。
　
　建物の表示登記と所有権保存登記を行います。

　住宅ローンを借りるときは、建物の抵当権設定登記も必要となります。

　家を手に入れる方法には、家を建てる方法と家を買う方法があります。

　家を買うには建売住宅や中古住宅を購入し、家を建てるには業者に依頼して家を建築します。

　マンションは建売住宅と同様に考えられます。

・家を買う

　できあがった新築建物または中古建物を、その敷地とともに、住宅販売会社や不動産業者などから購入します。

　契約形態は売契約になります。

　通常は、設計に関して建築士や施工業者と打ち合わせる場面はありませんが、まだ完或していない建物を売買契約の対象とし、買主の希望を取り入れて設計・施工をして完成させることもあります。

　建築条件付き売買契約などの取引の場合で、実質的には建売住宅と大差がなく売り建てや青田売りと呼ばれます。

・家を建てる

　建築業者に依頼して家を建築します。

　家を建てるには、設計・施工・監理が必要になります。

　設計は建築士が行い、何種類もの設計図と仕様書を作成します。

　施工は施工業者が工事を行います。

　監理は建築士が行い、設計図書どおりに施工がなされているかどうかをチェックします。

　ハウスメーカー、工務店などの施工業者に、設計と施工と監理をすべて依頼する場合が多く見られますが、施工業者とは独立した建築士に設計と監理を依頼して、設計・監理契約を結ぶ場合もあります。

　契約形態は請負契約となります。

　施工業者には、ハウスメーカーや工務店があります。

　一般にハウスメーカーといえば、全国展開してモデルハウスや広告媒体を利用した営業を行っている大手住宅メーカーのことを指します。

　ハウスメーカーが扱う住宅には、在来木造住宅から、ツーパイフォー住宅、輸入住宅、プレハブ住宅まで、多種多様な工法のものがあります。

　また、規格型、フリープランなどの商品ラインナップがあります。

　工務店は、個人経営から大手までさまざまです。

　工務店により異なりますが、一般的に、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などを扱います。

　マンションのエレベーターの適正数は、建物の階数によって違いがあります。

　超高層マンションに使われている超高速エレベーターのようにスピードでも若干の違いはあります。

　通常いわれるのは、50戸に1基の割合です。

　ぎりぎり50戸に1基となると、10階建てを超えるマンションの下のほうの階では毎朝、エレベーターがなかなか来ないとか、満員通過ばかりのこともあります。

　結局、階段を使わざるをえないというケースが出てきます。

　少なくとも稔戸数を50で割って、小数点以下の数字を四捨五入すべきです。

　これからの高齢社会に備えるという意味では、三捨四人を常識にすべきです。

　エレベーターは、住棟の中での位置も重要です。

　ポイントは、各階の一番遠い住戸からエレベーターホールまで50m以内にあるかどうかです。

　50mというのは、女性が重い荷物を持って運ぶときの限界といわれています。

　それ以上離れる住戸があるなら、2基のエレベーターを分けて配置したほうがよいと言われます。

　理想をいえば、1フロアあたり2戸ないし3戸に1基のエレベーターがあるのがベストです。

　いわゆる2戸1エレベーター、3戸1エレベーターといわれるものです。

　エレベーターが使いやすくなるだけでなく、住戸の独立性を高め、間取りプランが工夫できるメリットがあります。

　エレベーター本体の価格は安くなっており、標準的なものなら1基500万〜700万円程度です。

　保守点検費も月5万円以下ででき、管理費が月2000〜3000円上がるかもしれませんが、そのメリットが大きいと思われます。

　エレベーターの仕様について、9人乗りトランク付きのエレベーターが1基あると便利です。

　カゴの奥の正面下の壁が観音開きになり開けると長いものも乗せられますので、救急の病人を搬送するときなどに役立ちます。

　また、P波センサーと停電時自動着床装置が付いていれば、いち早く地震を感知し停電しても自動的にエレベーターを最寄階で止まります。

　中高層建築物を建てる場合、建築基準法上で定められた定点ポイントに、8〜16時の間に決められた日照時間を確保する規制があります。

　これは日影規制と呼ばれ、建物各部の高さが規制されるものです。

　その規制を守るため、実際の建築前に、設計者はマンションなどの日影がどのように現れるのかをあらかじめシミュレーションしておく必要があります。

　そのときに描かれるのが日影図です。

　日影図によって、確認申請という法的な検証ができ、近隣住民への日照への配慮の点で、各住戸に8〜16時の間に何時間の日照が得られるかなどの判断ができます。

　建築物が造る影を時刻毎に平面図に書き込み図化したものです。

　建物の高さ、形状と日影が最大となる冬至日の太陽の方位角と影の倍率（建築物の位置する緯度、経度により異なる）を要素に求められます。

　建築士事務所などに依頼するか、専用ソフトで自作します。

　作成に用いる諸数値（縮尺、用いる方位角の数値等）などは、市町村によって異なることからあらかじめ確認が必要です。

　周辺の建物が日影になる時間帯を把握することが出来ます。

　日照権の判断基準となることから、裁判や調停の場では必須資料となります。

　最近では、マンションなどの施行主が、あらかじめ住民説明用に作成する場合がほとんどです。

　昔は手書きだったのですが、現在は専用のソフトがあり、コンピュータで作成されています。

　日影図には、時刻日影図と等時間日影図のふたつがあります。

　時刻日影図は各時間ごとの影の形を描いたもので、等時間日影図はあるひとつの場所がどのくらいの時間、影になっているのかを描いたものです。

　隣地に建物が建つことによる影響は、都市部だけの問題ではありません。

　首都圏で郊外エリアに建てられるマンションは、周辺は空き地になっていることが少なくありません。

　デベロッパーもつい隣凍地に建物ができたときの影響を十分把握しないまま、商品企画をしているケースがあhソます。

　もっとも危ないのは、駅前などの商業地域と湾岸エリアなどの準工業地域です。

　駅前などの商業地域は法的規制が破く、マンションのバルコニーのすぐ目の前に他のマンションが建つこともあります。

　また、準工業地域はもともと工場向けのエリアで、ひとつひとつの敷地が大きく、建物が建った場合の影響も予測が難しくなります。

　南向き住戸より、西向きまたは東向き住戸のほうがリスクが少ないというケースがあるかもしれません。

　最近、集中豪雨が増えました。

　記録的な大雨が降ると、建物の浸水リスクが気になります。

　過去にどの場所でどんな洪水被害があったかを知っておくことは、とても重要です。

　名称はいろいろですが、「災害対策課」「防災課」といった部署がどこの自治体にもあります。

　過去の浸水屋歴については、市区町村役場でチェックできます。

　各市区町村では、これまでの浸水履歴について詳しい記録を保管しています。

　そこでは、過去の浸水の被害状況について、詳しい記録を持っています。

　ほかにも、道路冠水の被害状況は「道路管理課」や「土木課」にあります。

　水害記録に関する刊行物を、定期的に発行している自治体もあります。

　市区町村の情報センターや図書館などでも、資料の閲覧ができる場合があります。

　経年で記録を見れば、過去に何回浸水しているかが分かります。

　浸水に備えた適切な対策が重要です。

　浸水があった場所では、建物のエントランス部分は前の道路から数段の階段を設ける必要があります。

　今後、実際に浸水が起きるかどうかわかりませんが、事前に浸水履歴を調べ、それにふさわしい設計上の配慮をして建物を建てることが大切です。

　頻繁に浸水があるところは、あまりお勧めできるものではありませんが、不動産としての価値がないとはいえません。

　むしろ、浸水に対して適切な対策を練って、きちんと設計・施工されているかが重要です。

　営業担当者が案内するルートを見るだけでは不十分です。

　現地の周辺環境の確認は、道路側や南側を見るだけで済ませてはいけません。

　四方をぐるりと回って見ることが必要です。

　南側を見る限りでは日当たりのよさそうな建物でも、現地見学では正面も裏も南も北も見なければいけません。

　北側に回ってみると、取り残されている家があるのがわかったりします。

　近隣紛争もあったかもしれません。

　商業地械だと、ギリギリでも家が建てられるのです。

　商業地域なら、立体駐車場やゲームセンター、居酒屋などの商業施設が建つ可能性があります。

　場合によっては、風俗店が建つかもしれません。

　また、周辺の大きな土地にも注意が必要です。

　高い建物が建つ可能性は常にあります。

　面大地はまとまった大きな土地で、相続だけでなくいろいろな事情で売却される可能性があります。

　そして、大きな土地だからこそ高い建物が建つリスクが大きいのです。

　用途地域は、都市計画法に基づく土地利用計画のひとつで、それぞれ定められた用途に応じた制限を土地に加えています。

　この用途地域は、12種類の地域に分類されています。

　これを見ると、現在の住宅地としての環境を守る住居系と、商業地や工業地として整備していく商業系、工業系に大別されています。

　一般的に、住居系の用途地域は法律上の規制が厳しく、商業系・工業系の用途地域は規制が緩い傾向にあります。

　また、同じ住居系のなかでも、規制の厳しさは違っています。

　たとえば、第1種低層住居専用地域は低層住宅を中心とした住宅地として環境を維持するために、中高層の住宅が建たないように制限しています。

　高さだけでなく、日影規制なども厳しくなっています。

　これに対して、中高層住居専用地域になると、規制は多少緩くなります。

　用途地域のもうひとつのポイントは、建築できる建物と建築できない建物があることです。

　第1種低層住居専用地域では、一部の店舗併設住宅を除き、一切の商業施設は建てられないことになっています。

　同じ住居系でも、準住居地域なら、ホテル、カラオケボックス、パチンコ店、小さい工場などが建てられるようになります。

　さらに、商業地域になると建てられないのは一部の工場だけですから、住まいの横に風俗店ができることもありえます。

　だからといって、規制が緩い地域の住まいがダメなのではありません。

　商業系の地域なら、駅近の立地で、銀行、百貨店、飲食店などの施設が近かったりしますので、たいへん利便性に恵まれています。

　利便性を重視する人には、メリットが多い立地といえるでしょう。

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・低層住宅専用地域

　第1種 店舗併用住宅や小中学校はありますが、低層住宅中心の静かな環境です。

　第2種 上記のほか、150平米以内のコンビニエンスストアなどが可になります。

　静かな住環境です。

・中高層住居専用地域

　第1種 マンション中心で、病院、大学、500平米までの店舗も建てられます。

　第2種 上記の店舗などが1500平米以下なら建てられます。

・住居地域

　第1種 住宅のほか、ホテル、ボウリング場なども可になり、人通りが増えます。

　第2種 上記のほか、パチンコ店、カラオケボックスなどの娯楽施設も可能になります。

・準住居地域

　大きな道路沿いなどが対象です。

　自動車ショールームなどが住居と共存できます。

・近隣商業地域

　店舗、事務所が中心です。

　一定規模（客席200平米未満）の劇場も可です。

　もちろん住宅も建てられます。

・商業地域

　銀行、映画館、飲食店、デパート、オフィスなどの業務の利便の増進を図る地域です。

　住宅や小規模の工場も建てられます。

・準工業地域

　環境の悪化をもたらすおそれのない工場が中心のエリアです。

　住宅も建てられます。

・工業地域

　住宅は建てられますが、学校や病院が不可になる地域です。

　工場が立地するエリアです。

・工業専用地域

　工場の専用地域なので住宅やマンションは建てられません。

　まず、立地・環境とマンションの計画がマッチしているかどうかです。

　これは当たり前のようでありながら、実際には、なおざりにされていることが少なくありません。

　先入観を持たず、一つひとつのマンションをきちんとチェックすることが重要です。

　まず、計画に無理がないことが大切です。

　沿線特性、周辺環境、敷地の大きさや形状などによって、マンションの計画（コンセプト、建物形状、間取り、共用施設など）は当然異なるはずです。

　無理のある計画は、どこかにそのしわ寄せが現れますし、将来の不満やトラブルにつながります。

　混在マンションでないことも大切です。

　マンションの上部に2、3戸億ションがある程度ならいいですが、全体の半分が億ションで価格も倍以上開いているような場合は考えものです。

　住人の間で感情的な問題、考え方のギャップが生じやすいといえます。

　ワンルームとファミリータイブが混在しているマンションも同様です。

　スケルトン・インフィルの発想を取り入れていることも大切です。

　マンションの建て替えは実際には難しい問題を含んでいます。

　それよりも適切に手入れしながら長く住むほうが合理的です。

　そのためには、スケルトンは丈夫で、内装や配管類のインフィルは柔軟に変更できることが望ましいといえます。

　二重天井、二重床はその一例です。

　スラブ階高が2800mm以上あることも大切です。

　コンクリートの床板をスラブといいます。

　スラブ階高とは、ある階の床から上の階の床までの高さのことで、室内の天井高とは違います。

　将来の可変性などに影響してきますから、最低でも2800mm以上、できれば2900mm以上あった方がよいようです。

　一定の利回りが見込めることも大切です。

　転勤、リストラ、減給、倒産、家族のケガや病気など、いつ不測の事態が起こるかわかりません。

　そのときになって慌てるのではなく、あらかじめリスクが発生したときを想定し、いくらで貸せるかを確認しましょう。

　想定される賃料で十分ローンの返済がまかなえることが望ましいといえます。

　中古一戸建てを見た目で判断するのは禁物です。

　たとえ築20年以上でも、外壁を塗装し直して家の中の壁紙を張り替え、水周りを交換すればずいぶん新しく見えます。

　見た目に惑わされて、構造部分や基礎の傷みに気づかないなどということになりかねません。

　逆に、一見古く見えても、基本的な構造部分がしつかりしていれば、少し手を入れるだけで、そのあと何十年も快適に過ごすことができます。

　大事なのは、この建物は築何年なのかを確認することです。

　無難なのは築10年くらいの物件です。

　2〜3年の築浅物件だと価格が割高で、中古を狙うメリットが少なくなります。

　逆に、築15年以上になるとあちこち傷みが出はじめて、大幅なリフォームが必要となり、そのための出費がかさんでしまいます。

　リフォームしているのなら、いつどの部分を行なったのかを確認します。

　とくに、屋根や外壁周りはまめに手入れをしないと、風雨にさらされて家全体が傷みやすくなります。

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・外壁　　　　　　　塗装部分は3〜5年で塗り替え、15〜20年で全面補修を検討。

・屋根（瓦葺）　　　20〜30年で全面葺き替えを検討。

・屋根（スレート）　15〜30年で全面葺き替えを検討。

・屋根（金属板〉 　　3〜5年で塗り替え、10〜15年で全面葺き替えを検討。

・雨どい　 　　　　　7〜8年で全面葺き替えを検討。

・軒　妻　　　　　　15〜20年で全面補修を検討。

・バルコニ木部　 　　2〜3年ごとに塗り替え、15〜20年で全面取り替えを検討。

・バルコニ鉄部　　 　3〜5年ごとに塗り替え、10〜15年で全面取り替えを検討。

・バルコニアルミ部　20〜30年で全面取り替えを検討。

・土台・床組　　　　 5〜10年で防腐・防蟻再処理、土台以外は20〜30年で全面取り替えを検討。

・玄関・窓　　　　　15〜30年で取り替えを検討。

・内部建具　　　　　10〜20年で取り替えを検討。

・給水菅　　　　　　15〜20年で全面取り替えを検討。

・水栓器具　　　　　3〜5年でパッキング交操、10〜15年で取り替えを検討。

・キッチン 　　　　15〜20年で全面取り替えを検討。

・洗面設備 　　　　15〜20年で全面取り替えを検討。

・トイレ 　　　　　15〜20年で全面取り替えを検討。

・浴　室 　　　　　10〜15年で全面取り替えを検討。

・ガス管 　　　　　15〜20年で全面取り替えを検討。

・給湯器 　　　　　10年で取り替えを検討。

　中古二戸建てに限らず、建物の安全性、近隣への影響などを考慮するために、建築基準法や都市計画法などの法令によって、その土地にどんな建物を建てられるのか、制約を受けます。

　とくに中古一戸建ての場合、昔はこの建物でも問題なかったのに、法律の改正によって現在は違法建築物になってしまったという住宅があるので注意が必要です。

　こうした物件は、建て替えそのものが難しくなったり、できたとしても今よりも小さい住まいしか建てられない、庭が削られるといつた制約を受けることになります。

　こうした事態に陥らないために物件チラシを検討するときに、最低限チェックしておきたいキーワードは、再建築不可かどうかです。

　いくら割安でも、住宅ローンが受けにくいほか、建て替えや増築は許可されず現状の建物に住み続けることになります。

　既存不適格建築物にも注意が必要です。

　建てた後に法律改正があり、結果的に現在の法律に適合していないもので、たとえば建物の容積率や建べい率がオーバーしているなら、建て替えの際には現状よりも小さい住まいしか建てられません。

　要セットバックとあれば、建て替えは可能ですが、敷地の一部を道路として提供しなくてはなりません。

・既存不適格建築物

　建築したときは建築基準法またはこれに基づく命令、条例に適していた建築物で、建築後に行われた法改正や都市計画の変更などにより、現行の規定に適合しなくなった建築物のことです。

　建築物は着工する前に、該当機関に建築確認申請を行い、該当する建築主事印の押印された確認済証を受領しなければなりません。

　その後、工事途中や竣工後に建築基準法やこれに基づく命令、条例に改正があった場合に、該当する建築物が適合していなくても違反にはならず、原則としてそのままの状態で存在が認められ、工事完了時に行われる建築完了検査も、確認申請時点での法律に基づいて行われます。

　そして検査に合格すれば該当する建築主事印の押印された検査済証が発行され、不動産登記や建築物を使用する事ができます。

　ただし、将来、一定規模を超えて増・改築を行う場合には違法な部分を正し、建築物全体が増・改築を行う時点での建築基準各法令の規定に適合するようにする必要があります。

・最建築不可

　古い建物の場合や、建売業者が認可の網の目をくぐって作った場合、あるいは不法に作った場合などが原因です。

　文字通り再建築ができません。

　地震や火災で建物の再建築が必要となったとしても、行政からの建築許可がおりず、再建築はできません。

　理由はいろいろあるようですが、一番多い理由は、道路と2m以上接していないケースです。

　旗竿地とか路地状敷地などと呼ばれている奥まった敷地のケースです。

　理由を確認した上で、将来、その理由の解決が可能であれば、価格次第で検討すべきでしょう。

・要セットバック

　幅4mより狭い道路に接している場合は、道路の中心線から2mの線まで敷地をセットパックさせなくてはなりません。

　セットバックした部分は道路と見なされますので、その部分に建物を建築することはできません。

　また、建ぺい率・容積率の計算の基になる敷地面積に含めることもできません。

　セットバックが必要な面積が、敷地面積の10％以上ある場合は、物件広告を出すときに要セットバック○平方メートルといった形で表示する必要があります。

　すでに後退している場合はセットバック済みとなります。

　購入した中古一戸建てを、将来、どうしたいかも、物件選びのポイントです。

　現状維持で永く住みたい修繕を希望する人や、積極的に手を加えたいリフォームを希望する人は、建築基準法の耐震性が改正される1981年以前の物件は避けたほうがよいかも知れません。

　阪神・淡路大震災で倒壊した建物のほとんどがそうでした。

　修繕を希望する人は比較的状態のよい築浅の物件がねらい目です。

　目安は木造住宅の評価がゼロになる15年以内です。

　バブル期（1980年代後半）はお金をかけたきちんとした物件と手抜き物件が混在していますので、見極めが必要です。

　ただし、築浅の物件価格はそれなりに高いです。

　リフォームを希望する人は、2×4工法よりも木造在来工法がねらい目です。

　大がかりな改造も可能です。

　土地が重視の建て替えを希望する人は、築21年以上の物件がねらい目です。

　21年を過ぎると、建物の価値はゼロにカウントされるため、お買い得となります。

　気をつけたいのは、建築基準法や道路計画などの関係で建て替えが禁止されている物件やセットバックが必要な物件です。

　将来、住み替えを考えている売却を希望する人は既存不適格建築物は売却時に値段をたたかれます。

　建てた当時との建築基準法の違いで、現状は違法建築となっている物件です。

　売却相手にとっても、融資が受けづらい物件となります。

　売却を希望する人の人は立地などを検証し、将来の地価の予測に注意しましょう。

　また、購入後も、定期的にメンテナンスを行なうなどして、買い手のつきやすい状態を保つ心がけが必要です。

　中古一戸建てに限らず、住宅購入でかかる費用は物件価格だけではありません。

　さまざまな諸費用も計算に入れておく必要があります。

　諸費用は大きく分けて、不動産会社に支払うものと、金融機関に支払うもの、司法書士に支払うもの、税金があります。

　一般にこうした諸費用の目安として、物件価格の6〜10％の用意が必要だといわれています。

　諸費用の目安がわかったところで、実際にいくらの家なら購入できるかあたりをつけてみましょう。

　まずはじめに自己資金を確かめます。

　預貯金、投資信託、有価証券の残高・時価を合計します。

　このうち病気などの非常事態に備えて、月収3カ月分くらいは手元に残しておきたいものです。

　また、子供の進学準備費用など、近い将来、確実に必要になる費用も見積っておかなければなりません。

　仲介手数料をはじめとする諸費用や引越し費用、新居用の家具・家電・カーテンなどの購入費、またリフォームを行なう場合はその費用も差し引きます。

　こうして残った金額が、安心して頭金などに使える金額です。

　自己資金で賄えない分は、親から贈与を受けるか、住宅ローンを利用します。

　親から贈与を受ける場合550万円までは実質非課税で、贈与額が550万円以上でも1500万円までは税が軽くなっています。

　また、平成15年度税制改正により、住宅を取得・リフォームするための資金として親から贈与を受ける場合、相続時精算課税制度を選択することにより、3500万円まで非課税で贈与を受けることが可能になりました。

　借りられる金額は返せる金額とは限りません。

　月々の返済可能額を現実的に割り出し、そこから融資額を逆算してみるのも大切です。

　なお、税制は年度によって変わりますのでご注意ください。

　住宅購入でかかる費用は物件価格だけではありません。

　さまざまな諸費用も計算に入れておく必要があります。

　諸費用は大きく分けて、不動産会社に支払うものと、金融機関に支払うもの、司法書士に支払うもの、税金の4つがあります。

　不動産会社に仲介手数料を支払います。

　買主に代わって、売主と交渉、書類の手配などを行なう対価として、契約が締結した際に支払うものです。

　契約を締結しない場合、費用は発生しません。

　金融機関に、住宅ローンを借りる際の事務手数料や保証料を支払います。

　ローンを借りるときは火災保険や団体信用生命保険への加入も義務づけられています。

　これらの費用も必要です。

　司法書士に支払うのは、登記代行の成功報酬です。

　新築物件などでは自力で登記を行なう人もいますが、中古物件では、売る側と買う側の双方がいるため、第3者である司法書士にほぼ100％依頼します。

　また、不動産取得に伴う各種税金を国や地方に納めなくてはなりません。

　各契約書に貼る印紙代も税金です。

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・不動産会社

　仲介手数料

・金融機関ほか

　融資手数料

　ローン保証料

　団体信用生命保険料

　火災保険料・地震保険料

・司法書士

　司法書士報酬

・各種税金

　印紙税

　登録免許税

　不動産取得税

　中古一戸建てというとが売りに出される理由は、

　子どもが成長して手狭になったので広い家に買い替える

　老後は夫婦2人で暮らしやすい駅近くのマンションに

　転勤、帰郷、また家を相続したがすでに持ち家があるので不要

など、常識的なものがほとんどです。

　悪質な物件をつかまされたといった詰も耳にしますが、きちんとした不動産会社に頼めば、マイナス情報も基本的には開示してくれるはずです。

　また、購入の申し込みから契約までは十分な時間がありますから、自分で調べたり、専門の業者に調査を依頼するなどして、たいていの懸案事項は確認できます。

　とはいえ、悪質物件がゼロとはいい切れません。

　気をつけたいのは、売り急いでいる物件や長い期間、買い手のつかない物件です。

　環境に隠れた問題はないか、曜日・時間帯を変えて現地を見学し、将来的な道路計画の有無も確認しましょう。

　欠陥住宅ではないか、屋上・床下などの様子も確認したり、専門家への依頼も検討しましょう。

　事件・事故絡みではないか、見学時などに近隣の人からも話を聞きましょう。

　権利関係にトラブルはないか、登記簿など関係書類をくまなく調査しましょう。

　これらの物件は値引き交渉の余地がある点で魅力ですが、その背景にワケがあるのは間違いありません。

　そのワケがマイナス要因によるものでないか、必ず確認しましょう。

　買う側がきちんとチェックすれば、物件の判別はそう難しいことではありません。

　電力会社には供給責任があるので、電気のこない土地はありません。

　引き込みも簡単です。

　ただ、問題なのは電柱や電線が敷地の近くにある場合です。

　電柱には電力会社が送電・配電を目的に設置する電力柱、通信会社が通信用ケーブルを支持することを目的に設置する電信柱、共用の共用柱などがあります。

　今日では電線や電話線の支持用としての印象が強いのですが、初期には電気通信用の電線の支持用に日本全国に普及したことから電信柱と呼ばれることが多いです。

　最近では電線類地中化により、市街地中心部分では撤去作業が進んでいます。

　また電線ケーブルの端末となる電柱には、電柱が電線ケーブル張力で倒れないように、支線または支柱が設置されています。

　電柱や電線は、工事中はもちろん、住み始めてからも邪魔です。

　現状ではさほど電線が気にならなくても、最近は新たにCATV用の太いケーブルが設置されることもあります。

　カラスや鳩が止まるのを防止するため、ギザギザが付いている電線もあります。

　こういうものがあるエリアは、鳥がたくさんいることがわかります。

　邪魔になる電柱は移動できることがあります。

　電柱に付いているプレートを見て、複数のプレートが付いているときは、一番下にあるプレートの企業が電柱を所有しています。

　その会社に力に連絡し、電柱の番号を告げて移動が可能かどうか聞くと、すぐわかります。

　移動の費用は、敷地の外で近い範囲内なら10万〜20万円、敷地の外から敷地の内に入れるときは無料のことが多いようです。

　また、移動には隣家の許諾が必要な場合もあります。

　お湯を沸かしたり料理をしたりするのに欠かせないのがガスです。

　ガスには都市ガスとプロパンガスがあります。

　都市ガスのガス管が入っていない場合、プロパンガスを設置する必要があります。

　都市ガスとプロパンガスの使用料金は異なるので確認が必要です。

　また、近くまでガス管が来ているけれども、自分の土地の前まで来ていない場合は、接続の費用が発生します。

　敷地の前面道路に都市ガスの本管が通っていれば、都市ガスが利用できます。

　引き込み位置は杭や道路のマークで確認します。

　敷地の前面道路に都市ガスの本管が通っていれば、そこから都市ガスが引き込んであるはずです。

　引き込み管の端には通常、プラスチック製の杭がありますので、比較的簡単に見つけられるでしょう。

　ただ、チラシなど不動産広告で、ガス引き込みありとなっていても、現地に行ってみると杭がない場合もあります。

　そのときは、道路にGのマークやステッカーがあるかもしれませんので、チェックしてみてください。

　その位置に引き込み管が埋まっているはずです。

　都市ガスがきていない地域では、プロパンガスを利用することになります。

　東京23区内でもまだプロパンガスのエリアはあります。

　プロパンガスから都市ガスに変わる場合、建物内配管はプロパンガス用を転用可能な場合もあります。

　プロパンガス用器具はそのままでは都市ガスにはご使用できませんので、器具の調整が必要です。

　ガスの引き込み工事は、ガス会社が行ないます。

　そして、道路部分から敷地内にあるメーターまではガス会社の負担、それから先が、敷地利用者の負担ということになります。

　なお、最近はオール電化も人気があります。